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商业地产是城镇化进程的动力引擎
发布时间:2011/8/16 15:28:55  信息来源:中国策划师培训网  浏览次数:14492

商业地产是城镇化进程的动力引擎

朱林

 

时光进入十二五的最后一年,国民经济随着国际风云变幻而高速发展。房地产十多年的快速增长,房价不断攀高,一时间,社会方方面面的议论甚嚣尘上,沸沸扬扬,中央陆续推出四月份的“国十条”与九月份的“国五条”调控措施。中央频繁出台的房地产调控政策,从抑制到遏制房价过快增长,目的就是打击房地产非刚性需求的投机炒作行为。

中央对房地产出台的调控政策,不是一次性出台到位,调控的力度是一环紧一环,从而也让许多人产生了许许多多的解读,甚至广大的专家学者也理解调控是为了房价的下降。

前时不久,温总理在澳门面对百姓无可奈何的讲话,就像发射出了一颗深水炸弹,又引起人们对房地产行业前景的猜测与再调控的预期,中国房地产将向何处走?

在“金九银十”传统营销旺季,中央赶在国庆节前紧急出台了“国五条”更加严厉的强化调控政策,这次不仅仅再是简单的制约调控,并且包含诸如内容更为广泛的内容,在“加息,首付提高,领导问责、房产税”等之后,部分城市纷纷跟进出台限购令的硬性措施。一个是地方主要领导问责,一个是开征房产税。房产税虽然还没有正式出来,但是其影响早已释放出来了。我认为中国房地产即将迎来一个新的局面,现在15个城市出现了“限购令”措施,从事角度出发解读“限购令”措施是不正常的阵前临时督战,又为将来回升起到促进的作用。

中国房地产市场,是政府控制土地的计划经济与开发商经营的市场经济,双方共同融合形成的机械复合市场,在我国房地产是一个不完全的市场经济。从房地产市场的实际看,完全产权的房产建在只有使用权的土地上,众多地方政府的财政收入土地出让收益的比重过大,政府在房地产市场上的角色不清与职权失衡,政府对房地产市场的监管与利益界定不清,进而导致房地产价格只涨不落的现象,地方政府却是房价上涨的最大利益获得者。

房地产市场目前状况,是房地产行业走向的必然阶段,世界上其他发达国家无一例外。经过十多年快速发展,房地产市场经济与社会遗存的计划经济发生激烈的碰撞。高收入阶层改善性购房、行政事业单位的延续福利性分房、对抗通货膨胀的投资性购房、中低收入人群的刚性居住购房、社会游资与热钱的短期炒作性购房等,均激化了社会各种矛盾。

经过三十年改革开发的发展,我国经济总量稳居世界第二的地位。房地产业勇立潮头,大大改善国人的居生活状况,城市面貌焕然一新。伴随着房地产的快速发展,局部的高房价与中低阶层买不起房的矛盾,引起了社会高度关注与许多质疑。无论从房地产行业本身,还是社会需求层面,尤其是政府的政策方面来讲,调整房地产与土地的利益分配格局,改变人们购房置业的思想观念,房价回归理性与政策长效机制,是房地产业发展的大趋势。

十多年来,房地产业的飞速发展,毋庸置疑对国经济作出巨大贡献。按照国家居民人均居住面积30㎡小康标准,大中城市的住宅规模经基本饱和。由于高收入阶层的改善性住房需求旺盛,加之房地产投资属性的强化,在满足人们基本居住刚性需求方面,政府保障职能与房价增长过快,出现了严重的不协调与脱节。借鉴香港与新加坡及其他国家的经验,政府要勇于承担中低阶层的保障性住房,开发商着力于中高端房地产的市场发展。

经过房地产市场的操盘实战体会,根据中央对国民经济的宏观调控,商业房地必将成为城镇化进程的动力引擎,三四线城市亦将是商业房地产的主战场。房地策划师必须对房地产市场发展做出明确的判断,以精湛的专业技能与智慧迎接挑战。经典派秉承共同甲方的市场先进理念,尽职发挥专业才智与理论素养,以“缔造地产商业经典”为宗旨,以“打造一流房地产服务平台”为经营目标,以“房地产全程策划专家、商业地产运营顾问”为已任,诚信服务于房地产业界。在全国房地产策划师联谊会的指导下,于2007年创建陕西策划师俱乐部,携手联谊会为房地产行业发展,在多所高校建立了人才储备基地。

当前各地政府陆续出台保障性住房的政策,尤其是在年底到来之前,各地政府将保障性住房开工建设纳入对领导的考核范围,在许多城市保障房项目纷纷奠基开工。无论从房地产市场还是政策的角度审视,政府勇于承担中低收入人群的保障重担,经过立法规范土地市场,房地产市场终究会回归理性的市场经济的轨道,房价的涨落也要回归政策的态势,坚决查处认为的炒作涨价,也要维护符合市场规律的价格调整。开发商专注高端房地产市场,纠正社会上对高收入人群潜意识的仇富心态,满足高收入阶层的改善性与投资性购房需求,减少高收入阶层在国外的投资与购房置业。促使房地产行业逐步过度到健康稳定的状态,高收入阶层购买居住高端房屋,中低收入人群入住经适房与廉租房,确保整个社会的和谐与安定。

在房地产新时期到来之际,经典派机构紧扣社会与行业发展的脉搏,充分发挥机构人力资源方面的优势,力扛商业房地产的专业大旗。为更好地为房地产开发商服务,提升房地产策划师的专业素养,经典派专注研究在新形势三四线城市的商机,目前正在编撰写了《三四线商房地产的旺场秘笈》与《城中村改造》系列丛书,力求通过把握房地产发展趋势,梳理三四线城市城镇化进程中呈现出的商机,强化商业房地产运营之上的旺场理念,促进县域经济全面可持续的发展,适应国民经济的宏观调整政策,携手挖掘房地产新的富矿。

通过社会各方面的论证分析,在我国经济进入“十三五”新一轮的时期,我国房地产行业面临的向左或向右走的选择,根据十多年高速发展积累的各种问题与矛盾,结合我国遇到全球经济复苏停滞与围堵,我房地产业必将进入到一个全面思考的前夜。大都市化的房地产开发模式已将受到挑战,三四线中小城市将引起广大开发商的角力,尤其是在中央还没又出台新政策的现阶段,商业房地产的整个产业链条与带动力,将是三四线城市核心城区发展的动力,广大三四线城市有着众多的农村人口,商业房地产将改变中小城市的经济结构。通过商业房地产的开发与运营,改变我国只有少数几个超大型城市的点性结构,渐渐发展为散布在各地的中等商业消费城市的战略布局,将促使我国广大县域经济从农业生产型转变成商业消费型,从而形成更加广阔稳定与联动和谐的社会,房地产策划师要着眼于长远的战略发展。

天有不测风云,人有深度思考。上海高层建筑的不幸大火,烧出了人们对都市建筑重新认识;各地城市交通拥挤堵塞,激发了人们对城市规模的深层思考;全国居民生活用品的全面涨价,引起专家学者对城市功能的反省;房地产调控涨价的循环推高,更让仁人志士担忧国人的社会价值观;美国航母屡言进入黄海,人们担忧城市布局的隐患……

我国房地产将迎来新的发展阶段,三四线城市必将担负起新时期的重任。

 

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