商业地产是城镇化进程的动力引擎

朱林

时光进入十二五的最后一年，国民经济随着国际风云变幻而高速发展。房地产十多年的快速增长，房价不断攀高，一时间，社会方方面面的议论甚嚣尘上，沸沸扬扬，中央陆续推出四月份的“国十条”与九月份的“国五条”调控措施。中央频繁出台的房地产调控政策，从抑制到遏制房价过快增长，目的就是打击房地产非刚性需求的投机炒作行为。

中央对房地产出台的调控政策，不是一次性出台到位，调控的力度是一环紧一环，从而也让许多人产生了许许多多的解读，甚至广大的专家学者也理解调控是为了房价的下降。

前时不久，温总理在澳门面对百姓无可奈何的讲话，就像发射出了一颗深水炸弹，又引起人们对房地产行业前景的猜测与再调控的预期，中国房地产将向何处走？

在“金九银十”传统营销旺季，中央赶在国庆节前紧急出台了“国五条”更加严厉的强化调控政策，这次不仅仅再是简单的制约调控，并且包含诸如内容更为广泛的内容，在“加息，首付提高，领导问责、房产税”等之后，部分城市纷纷跟进出台限购令的硬性措施。一个是地方主要领导问责，一个是开征房产税。房产税虽然还没有正式出来，但是其影响早已释放出来了。我认为中国房地产即将迎来一个新的局面，现在15个城市出现了“限购令”措施，从事角度出发解读“限购令”措施是不正常的阵前临时督战，又为将来回升起到促进的作用。

中国房地产市场，是政府控制土地的计划经济与开发商经营的市场经济，双方共同融合形成的机械复合市场，在我国房地产是一个不完全的市场经济。从房地产市场的实际看，完全产权的房产建在只有使用权的土地上，众多地方政府的财政收入土地出让收益的比重过大，政府在房地产市场上的角色不清与职权失衡，政府对房地产市场的监管与利益界定不清，进而导致房地产价格只涨不落的现象，地方政府却是房价上涨的最大利益获得者。

房地产市场目前状况，是房地产行业走向的必然阶段，世界上其他发达国家无一例外。经过十多年快速发展，房地产市场经济与社会遗存的计划经济发生激烈的碰撞。高收入阶层改善性购房、行政事业单位的延续福利性分房、对抗通货膨胀的投资性购房、中低收入人群的刚性居住购房、社会游资与热钱的短期炒作性购房等，均激化了社会各种矛盾。

经过三十年改革开发的发展，我国经济总量稳居世界第二的地位。房地产业勇立潮头，大大改善国人的居生活状况，城市面貌焕然一新。伴随着房地产的快速发展，局部的高房价与中低阶层买不起房的矛盾，引起了社会高度关注与许多质疑。无论从房地产行业本身，还是社会需求层面，尤其是政府的政策方面来讲，调整房地产与土地的利益分配格局，改变人们购房置业的思想观念，房价回归理性与政策长效机制，是房地产业发展的大趋势。

十多年来，房地产业的飞速发展，毋庸置疑对国经济作出巨大贡献。按照国家居民人均居住面积30㎡小康标准，大中城市的住宅规模经基本饱和。由于高收入阶层的改善性住房需求旺盛，加之房地产投资属性的强化，在满足人们基本居住刚性需求方面，政府保障职能与房价增长过快，出现了严重的不协调与脱节。借鉴香港与新加坡及其他国家的经验，政府要勇于承担中低阶层的保障性住房，开发商着力于中高端房地产的市场发展。

经过房地产市场的操盘实战体会，根据中央对国民经济的宏观调控，商业房地必将成为城镇化进程的动力引擎，三四线城市亦将是商业房地产的主战场。房地策划师必须对房地产市场发展做出明确的判断，以精湛的专业技能与智慧迎接挑战。经典派秉承共同甲方的市场先进理念，尽职发挥专业才智与理论素养，以“缔造地产商业经典”为宗旨，以“打造一流房地产服务平台”为经营目标，以“房地产全程策划专家、商业地产运营顾问”为已任，诚信服务于房地产业界。在全国房地产策划师联谊会的指导下，于2007年创建陕西策划师俱乐部，携手联谊会为房地产行业发展，在多所高校建立了人才储备基地。

当前各地政府陆续出台保障性住房的政策，尤其是在年底到来之前，各地政府将保障性住房开工建设纳入对领导的考核范围，在许多城市保障房项目纷纷奠基开工。无论从房地产市场还是政策的角度审视，政府勇于承担中低收入人群的保障重担，经过立法规范土地市场，房地产市场终究会回归理性的市场经济的轨道，房价的涨落也要回归政策的态势，坚决查处认为的炒作涨价，也要维护符合市场规律的价格调整。开发商专注高端房地产市场，纠正社会上对高收入人群潜意识的仇富心态，满足高收入阶层的改善性与投资性购房需求，减少高收入阶层在国外的投资与购房置业。促使房地产行业逐步过度到健康稳定的状态，高收入阶层购买居住高端房屋，中低收入人群入住经适房与廉租房，确保整个社会的和谐与安定。

在房地产新时期到来之际，经典派机构紧扣社会与行业发展的脉搏，充分发挥机构人力资源方面的优势，力扛商业房地产的专业大旗。为更好地为房地产开发商服务，提升房地产策划师的专业素养，经典派专注研究在新形势三四线城市的商机，目前正在编撰写了《三四线商房地产的旺场秘笈》与《城中村改造》系列丛书，力求通过把握房地产发展趋势，梳理三四线城市城镇化进程中呈现出的商机，强化商业房地产运营之上的旺场理念，促进县域经济全面可持续的发展，适应国民经济的宏观调整政策，携手挖掘房地产新的富矿。

通过社会各方面的论证分析，在我国经济进入“十三五”新一轮的时期，我国房地产行业面临的向左或向右走的选择，根据十多年高速发展积累的各种问题与矛盾，结合我国遇到全球经济复苏停滞与围堵，我房地产业必将进入到一个全面思考的前夜。大都市化的房地产开发模式已将受到挑战，三四线中小城市将引起广大开发商的角力，尤其是在中央还没又出台新政策的现阶段，商业房地产的整个产业链条与带动力，将是三四线城市核心城区发展的动力，广大三四线城市有着众多的农村人口，商业房地产将改变中小城市的经济结构。通过商业房地产的开发与运营，改变我国只有少数几个超大型城市的点性结构，渐渐发展为散布在各地的中等商业消费城市的战略布局，将促使我国广大县域经济从农业生产型转变成商业消费型，从而形成更加广阔稳定与联动和谐的社会，房地产策划师要着眼于长远的战略发展。

天有不测风云，人有深度思考。上海高层建筑的不幸大火，烧出了人们对都市建筑重新认识；各地城市交通拥挤堵塞，激发了人们对城市规模的深层思考；全国居民生活用品的全面涨价，引起专家学者对城市功能的反省；房地产调控涨价的循环推高，更让仁人志士担忧国人的社会价值观；美国航母屡言进入黄海，人们担忧城市布局的隐患……

我国房地产将迎来新的发展阶段，三四线城市必将担负起新时期的重任。